Infos rund um den Mietvertrag und Hausordnung
Nach langer und manchmal nervenaufreibender Suche hat man endlich das Glück, die "Traumwohnung" gefunden zu haben. Schnell unterschreibt man den Mietvertrag, ohne sich die einzelnen Punkte genau durchzulesen. Auch frühzeitige Klarheit im Hinblick auf die Regelungen der Hausordnung können viel Ärger ersparen.
Wir haben die wichtigsten Tipps für Sie zusammengestellt:
- Der Mietvertrag
- Nebenkosten
- Kaution: investierte Sicherheit
- Kautionsarten
- Kautionsrückzahlung
- Das regelt die Hausordnung
Der Mietvertrag
Durch die Unterzeichnung des Mietvertrags haben sowohl Mieter als auch Vermieter Rechte und Pflichten. Es ist durchaus ratsam, den Vertragsentwurf mit dem Formularvertrag des Deutschen Mieterbundes zu vergleichen. Beide Mietvertragsparteien müssen namentlich genau benannt und das Mietobjekt genau bezeichnet werden. Hierzu zählen auch mitvermietete Nebenräume oder sonstige Mietgegenstände wie Garage, Gartenanteil, Kellerräume, Autoabstellplatz u.ä.
Nebenkosten
Die vereinbarte Miethöhe muss ebenfalls genannt sein; gegebenenfalls unterteilt in Nettomiete, Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sowie die einzelnen Betriebskosten (Nebenkosten). Zusätzlich zur Nettomiete darf der Vermieter neben den Kosten für Heizung und Warmwasser anteilig folgende Nebenkosten verlangen:
- Grundsteuer
- Abwasser
- Wasser
- Fahrstuhl
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinfeger
- Hauswart
- Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel
- Maschinelle Wascheinrichtung
- Sonstige Betriebskosten: diese Position muss im Mietvertrag konkret definiert werden, es kann z. B. um Kosten für Sauna, Schwimmbad usw. handeln.
Lässt man sich vom Vermieter die letzten Abrechnungen für die Wohnung zeigen, verschafft man sich einen guten Überblick über die zu erwartenden zusätzlichen Kosten. Meistens verlangt der Mieter monatliche Vorauszahlungen, die Abrechnung erfolgt jeweils jährlich. Durch das neue Mietrecht hat man künftig schneller Klarheit, da der Vermieter die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen muss . Der Beginn und - bei befristeten Mietverträgen - das Ende des Mietverhältnisses müssen aufgeführt sein. Bei der Regelung der Mietdauer sind Mieter und Vermieter relativ frei.
Kaution: investierte Sicherheit
Eine Mietkaution oder Mietsicherheit muss der Mieter nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart worden ist. In der Praxis dürfte es schwer werden, ohne Kautionsleistung an eine Wohnung zu bekommen. Die Kaution schützt den Vermieter davor, dass er am Ende eines Mietverhältnisses auf offenen Forderungen an den bisherigen Mieter sitzenbleibt.
Eine Mietkaution für Wohnraum darf die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Zugrunde zu legen ist die reine Nettomiete ohne zu leistende Nebenkostenvorauszahlungen. Als Basis gilt die Nettomiete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kaution vereinbart wird (das ist meist der Beginn des Mietverhältnisses).
Steigt die Miete später, kann der Vermieter nicht noch weitere Kautionszahlungen nachfordern. Meist ist die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses mit der ersten Monatsmiete fällig, oder es wird vereinbart, die Kaution in drei gleich hohen Raten zu zahlen.
Kautionsarten
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution auf einem separaten Konto, oder noch besser, auf einem Sparbuch anzulegen. Die Kosten dafür hat der Vermieter zu tragen.
Nach dem Gesetz muss die Kaution zinsgünstig angelegt werden. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die hinterlegte Summe mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst wird. Der Zinserlös aus der Kautionssumme steht dem Mieter zu. Der Mieter besitzt einen Anspruch zu erfahren, um wie viel sich der Kautionsbetrag während der Mietzeit durch Zinserlöse erhöht.
Eine weitere mögliche Kautionsart ist die Bankbürgschaft. Hier wird vom Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft seiner Bank oder Sparkasse in Höhe der Kautionssumme gestellt. Das Institut verpflichtet sich hierbei, offene Vermieterforderungen gegebenenfalls bis zu einer bestimmten Höhe zu begleichen.
Kautionsrückzahlung
Der Vermieter muss die Kaution nicht gleich nach Ende des Mietverhältnisses, sondern erst nach Rückgabe der Wohnung zurückzahlen. Dabei muss der Vermieter die Kaution nur dann in voller Höhe zurückzahlen, wenn sämtliche seiner Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt sind. Der Vermieter kann die Kaution insbesondere für noch offen stehende Miete, offene Nebenkosten und zu Recht zu fordernde Reparaturkosten verwenden. Der Mieter muss dem Vermieter eine gewisse Zeit nach Rückgabe der Wohnung lassen, um feststellen zu können, welche Ansprüche ihm noch zustehen. Während dieser Zeit kontrolliert der Vermieter die Wohnung und stellt fest, welche Schäden er dem Mieter in Rechnung stellen kann.
Das regelt die Hausordnung
Meistens ist die Hausordnung schon Bestandteil des Mietvertrages. In diesem Fall kann sie vom Vermieter nicht einseitig geändert werden. Das ist nur mit Einverständnis aller Mieter möglich.
Ist die Hausordnung dagegen nicht von Anfang an Bestandteil des Mietvertrages, kann der Vermieter auch einseitig eine Hausordnung aufstellen. Die hier getroffenen Regelungen sind jedoch nur insoweit zulässig, als sie das Zusammenleben der Mieter im Haus organisieren, zum Beispiel Benutzungszeiten für Gemeinschaftsräume regeln oder eine Einteilung für die Treppenhausreinigung festlegen.
In einer solchen Hausordnung dürfen aber keine zusätzlichen, im Mietvertrag nicht genannten Pflichten für die Mieter begründet werden. Steht im Mietvertrag nichts davon, dass Mieter das Treppenhaus reinigen müssen, kann eine solche Regelung nicht in einer nachträglich vom Vermieter erlassenen Hausordnung gegen den Willen der Mieter getroffen werden.
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